EN timeshare er en type ferie indlogering normalt placeret på eller i nærheden af en udvej facilitet. De ligner meget ferielejligheder (se andet hjem); en timeshare sælges dog ikke som en enkelt ejendom. I stedet sælges timeshare i ugentlige tidsslots eller intervaller, og timeshare-enheden deles mellem potentielt 52 forskellige ejere. Timeshares er solgt som faste uger, flydende uger, roterende uger og senest som ferieklubber eller medlemskaber samt punktbaserede systemer.
Det med småt
Mens formatet på disse transaktioner varierer, involverer de typisk køb af et værelse eller en suite på en udvej i en uge om året, enten på lang sigt (30-99 år) eller som faktisk registreret (geret) ejerskab til evig tid . Omkostningerne er høje: $ 18.000 (amerikanske dollars, 2006) eller mere på forhånd, efterfulgt af HOA (boligejerforening) eller vedligeholdelsesgebyrer på $ 500 / år og derover, som fortsætter, så længe rejsen ejer timesharen.
Advokatens detaljer om, hvad du får meget bredt:
- En skøgt ejendom angiver, at du lovligt ejer en brøkandel af bygninger eller jord, angiveligt for evigt, inklusive alle forpligtelser.
- En "brugsret" er ikke ejerskab; det er en langsigtet lejekontrakt, der betales på forhånd, som fortsætter årtier ind i fremtiden. Det bruges ofte i lande som Mexico hvor lokal lovgivning begrænser udlændinge fra at købe jord.
- En anden variation er at sælge ejerskab ikke i det aktuelle land (en "hjemuge" i en bestemt værelsestype, i en bestemt udvej), men at sælge en interesse i det selskab eller den tillid, der ejer eller driver udvej.
De faktiske resultater varierer lige så vidt:
- Faste uger var den originale model, ejerskab af den samme uge hvert år på den samme ejendom. De fleste "ældre timeshare" -ejendomme - uafhængige ejendomme bygget af udviklere for tyve eller flere år siden, solgt som individuelle timeshare og afleveret til boligejersammenslutninger uden yderligere involvering fra de oprindelige arrangører og uden yderligere salgsindsats - falder inden for denne kategori.
- Roterende uger (undertiden forkert mærket "flex-uger") flytter hver ejer til en anden uge hvert år efter en fast tidsplan. Nogle gange lander dette i højsæsonen, nogle gange lander det for langt uden for sæsonen til at være til brug, men i teorien får hver ejer en prime time slot i det mindste noget af tiden.
- Flydende uger er lidt mere fleksible potentielle ejere køber en uge om året i en bestemt sæson uden at forpligte sig til specifikke datoer (som kan vælges hvert år afhængigt af tilgængelighed).
- Ferieklubber, medlemskaber og punktbaserede systemer tilbydes af store kæder med flere egenskaber; køberen får et bestemt antal "point", der kan indløses til indkvartering hvert år hvor som helst i kæden, men mere ønskelige tider og placeringer koster flere point.
Hvis du har tid i en timeshare, som du ikke har til hensigt at bruge, kan der være et par muligheder:
- Nogle operatører kan være villige til at leje dine værelser til andre rejsende, hvis ejendommen stadig reklamerer for kortvarige hotelophold.
- Du kan muligvis bytte plads med en anden rejsende ved hjælp af en hjem opholdsnetværk eller gæstfrihedsudveksling model, hvis placeringen er ønskelig og reglerne for din timeshare-tilladelse.
- Virksomheder som Resort Condominiums International (RCI) og Interval International (II) fungere som mæglere af timeshare-udvekslinger, igen underlagt reglerne for din timeshare.
Ikke desto mindre er der en risiko - hvis det, du holder, er simpelthen en dårlig aftale, ingen vil købe din position ud, og du vil blive efterladt at betale dyre årlige vedligeholdelsesgebyrer for en ferieejendom, som du aldrig bruger.
Så er der spørgsmålet om, hvad der sker, hvis det selskab, der driver disse ordninger, går konkurs. I nogle af disse ordninger har du stadig en ejendomsskuld (med ledsagende ejerskabsforpligtelser), i andre kan du muligvis have noget tilbage.
Arrangørerne af disse forskellige ordninger er hurtige til at påpege, at disse ofte er billigere (og mindre vedligeholdelsesintensive) end at købe en fuld anden bolig, såsom et sommerhus. En mere meningsfuld sammenligning ville være mellem timeshares og hoteller eller andre huslejer. Hvis du opholder dig på samme sted (eller en ejendom i samme gruppe) i en uge om året hvert år i et årti eller mere, magt break even på en timeshare. Måske er værelserne og faciliteterne bedre eller mere rummelige end den standardudlejning, du får for pengene, men stol ikke på promotorens sammenligninger.
Omvendt, hvis dette går dårligt, kan du sidde fast med en enhed, som ingen ønsker at købe, og som fortsætter med at påløbe årlig vedligeholdelses-, ejendomsskat og HOA-gebyrer, selv når du ikke bruger anlægget. I værre fald er dette mindre end ingenting værd - en forpligtelse i stedet for et aktiv - og du er måske ikke engang i stand til at give væk din ejerandel i en problematisk timeshare-ejendom. Den oprindelige arrangør er ikke forpligtet til at tage dette tilbage, selv ikke gratis. Der er masser af ældre folk, der er låst i vedligeholdelsesbetalinger på € 450-900 / år for timeshare-feriehuse, som de ikke længere bruger og ikke kan sælge.
Faldgruber
En timeshare-kontrakt er en kompleks ejendomstransaktion med mange faldgruber. Underskriv ikke en uden ekspertrådgivning.
For den rejsende kan en timeshare være ufleksibel, da den repræsenterer en forpligtelse til at feriere på samme sted (eller et sted under samme ejerskab) en uge om året hvert år. Dette kan være akavet i år, hvor den rejsende ikke har en uge fri, ikke har råd til at tage en tur eller foretrækker at feriere andre steder. En aflysning i sidste øjeblik vil sandsynligvis være vanskelig eller umulig, hvis der sker en ændring i planerne. Timeshares medfører også høje omkostninger i forvejen, da de skal købes på forhånd og ikke kun lejes.
Det er også svært at forudsige, om et hotel, der var et godt sted at bo i år, vil bevare de samme standarder og den samme markedsposition i fremtiden. Nogle gange renoveres og opgraderes en ejendom med en tilsvarende prisstigning; undertiden går en ejendom eller en destination tilbage i mange års forsømmelse. Nogle engang populære rejsemål er endda blevet spøgelsesbyer. Hvis det, du fik, er et klubmedlemskab, kan henfaldet påvirke alle virksomhedens lokaler - det kan have økonomiske vanskeligheder, eller det kan være ophørt med at forsøge at tiltrække nye kunder eller lokke dem under et nyt navn.
Selvom en ejendom får en større ansigtsløftning eller renovering, skal ejerne af timeshare betale for det arbejde i højere HOA / vedligeholdelsesgebyrer. At opløse en forening eller konvertere en eksisterende timeshare-bygning til et andet formål (såsom lejligheder eller lejligheder) senere kan være akavet eller umuligt på grund af den fragmenterede ejerskabsstruktur; det er svært at få alle ejere til at acceptere et enkelt handlingsforløb.
Som enhver anden indsats på ejendomsmarkedet kan værdien af en individuel timeshare stige eller falde over tid. En timeshare bør ikke betragtes som en investering; videresalgsværdien er langt lavere end de priser, som den oprindelige højtrykssælger promoverede, da projektet blev lanceret, hvis timeshare overhovedet kan sælges. Det kan også være alt andet end umuligt at komme ud af nogle af disse arrangementer - selvom en person er syg, ældre eller konkurs (og derfor ikke er i stand til at rejse), varierer betingelserne i kontrakterne meget, om promotorerne er forpligtet til frivilligt tillad den uheldige ejer at forlade ordningen.
Tvivlsomme taktikker er blevet brugt til at sælge timeshares. En uopfordret tonehøjde hævder, at offeret har vundet noget gratis - såsom rejser eller indkvartering - men med et par grimme overraskelser i det med småt; tilbuddet indeholder flere skjulte gebyrer end en "Nigeria 419 "svindel med forskudsgebyr og prisen på den formodede" freebie "er, at rejsen er tvunget til at sidde igennem en lang salgshøjde under højt tryk. Disse pladser kan være fyldt med falske påstande om, at timeshare uundgåeligt vil stige i værdi og være let at komme ud af når som helst - hvilket ofte ikke er sandt.
I nogle tilfælde er der ventelister over hundreder af mennesker, der forsøger at komme ud af ugunstige timeshare-arrangementer. For at tilføje fornærmelse mod skader annoncerer nogle skruppelløse sælgere 'Vi kan få dig kompensation for din timeshare' og derefter ofre den ulykkelige rejse ved at udsætte dem for endnu en højtrykssalgspitch for endnu en timeshare. I nogle tilfælde er aggressiv "hot room" -taktik, hvor potentielle ofre bliver brugt til alkohol og udsættes for flere timers intensivt salgstryk, i strid med lokal lovgivning. Hvis du er blevet forkert, har fået at vide, at du ikke kan forlade ordningen, eller hvis du ønsker kompensation, kan du få juridisk rådgivning, selvom det kan koste penge, og der er ingen garantier for resultatet af en retssag.
For ejerne af hoteller og resorts repræsenterer timeshares et aflåst marked og en lukrativ kilde til kapital. Dette kan forklare ivrigheden hos initiativtagerne til disse ordninger såvel som nogle af højtryks salgstaktikken. For rejsen kan en ubrugt timeshare imidlertid blive en belastende løbende udgift; i nogle tilfælde er vedligeholdelsesomkostningerne steget med 400% i løbet af kontraktens løbetid.
Hvis du skal købe, er det normalt billigere at købe fra en anden rejse, der ikke længere besøger ejendommen og ønsker at sælge i stedet for at købe direkte fra den oprindelige arrangør.